In Deutschland lebt über die Hälfte der Haushalte zur Miete, Tendenz steigend. Gerade in den Städten ist die Mieterquote sehr hoch, in Berlin liegt sie bei über 80 Prozent. Für viele ist das Wohnen aber zum Armutsrisiko geworden. Bereits jeder dritte Mieterhaushalt ist mit seinen Wohnkosten überlastet, das heißt mehr als 30 Prozent des Einkommens gehen dafür drauf. Denn Mietende verfügen über ein deutlich geringeres Haushaltsnettoeinkommen als Eigentümerhaushalte – 2.800 gegenüber 5.500 Euro. Sie wohnen zudem nur auf durchschnittlich 48 Quadratmetern Wohnfläche je Person, Eigentümerhaushalte auf 60. Deutlich kleinere Wohnungen, ein geringeres Einkommen und eine hohe Wohnkostenbelastung – es verwundert nicht, dass inzwischen jeder dritte Mieterhaushalt Angst hat, sich seine Wohnung in Zukunft nicht mehr leisten zu können, wie jüngst der Mietenreport des Deutschen Mieterbundes zeigte.
Die Mieten steigen seit Jahren ungebremst, insbesondere in den Ballungszentren, zunehmend aber auch in Klein- und Mittelstädten.Die Wiedervermietungsmieten von im Internet inserierten Wohnungen sind bundesweit auch im Jahr 2024 erneut stark angestiegen – um 5,9 Prozent gegenüber 2023, in Großstädten mit über 500.000 Einwohner/innen sogar um 7,4 Prozent, wie das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) 2025 ermittelt hat. Dieser Anstieg liegt deutlich über der allgemeinen Preissteigerung und verdeutlicht: Zukunftsfähige Städte brauchen bezahlbaren Wohnraum. Der Markt allein wird dieses Problem nicht lösen. Wohnen ist ein Grundbedürfnis und muss ein Grundrecht sein. Wir brauchen mehr staatliches Engagement, umfassende öffentliche Förderung und gesetzliche Leitplanken auf den Wohnungsmärkten.
Keine Entspannung am Mietwohnungsmarkt
Aktuell fehlen in Deutschland rund 1,4 Millionen Wohnungen – fast ausschließlich bezahlbare Wohnungen und vor allem auch Sozialwohnungen. Denn es gibt bundesweit nur noch rund 1,07 Millionen Sozialwohnungen, der Bestand hat sich seit 2006 halbiert. Jedes Jahr fallen noch immer mehr Wohnungen aus der Bindung als neue gebaut werden. Der Bestand muss dringend wieder auf zwei Millionen aufgestockt werden. Dafür brauchen wir den Neubau von jährlich 100.000 dauerhaft gebundenen Sozialwohnungen. Ein Sofortprogramm muss entwickelt werden, um den noch vorhandenen Bestand aus der zeitlichen Befristung in eine dauerhafte Bindung zu überführen.
»Die 2024 wieder eingeführte Wohngemeinnützigkeit war wichtig, aber ihr fehlt es an der notwendigen Finanzierung.«
Auch für Normalverdienende braucht es erschwingliche Mietwohnungen, vor allem in den Großstädten und Ballungszentren, zusätzlich müssen pro Jahr 60.000 bezahlbare Wohnungen gebaut werden. Vor der Abschaffung der Wohngemeinnützigkeit in den 90er Jahren hat der gemeinnützige Sektor eine zentrale Rolle bei der Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums gespielt. Kommunale Unternehmen, Genossenschaften und andere gemeinwohlorientierte Akteure müssen durch gezielte Steuerbefreiungen, vergünstigte Bereitstellung öffentlicher Grundstücke für Wohnungsbauvorhaben und Investitionszulagen gefördert werden. Die 2024 wieder eingeführte Wohngemeinnützigkeit war wichtig, aber ihr fehlt es an der notwendigen Finanzierung.
Um den Bau von Sozialwohnungen und bezahlbaren Mietwohnungen ernsthaft voranzubringen, braucht es finanzielle Mittel und zwar in Form eines von der Schuldenbremse ausgenommenen Investitionsprogramms für den sozialen Wohnungsbau und den Bau bezahlbarer Mietwohnungen. Notwendig wären insgesamt 12,5 Milliarden Euro pro Jahr durch Bund und Länder. Zusätzlich sollte die Mehrwertsteuer für den Neubau von Sozialwohnungen auf sieben Prozent abgesenkt werden oder ganz entfallen.
Für den Bau bezahlbarer Wohnungen braucht es vor allem bezahlbares Bauland. Das war noch nie so teuer wie heute. Dort, wo es knapp ist, muss die Ressource Boden überwiegend dem freien Markt entzogen werden. Kommunales Eigentum an Grund und Boden muss erhöht werden, durch die Einrichtung kommunaler Bodenfonds und eine strategische Bodenbevorratung. Der Bund muss endlich Regelungen zur Bodenpreisdämpfung gesetzlich verankern und über das Planungsrecht den Kommunen rechtssichere Eingriffe in die Grundstücksnutzung mit sozialem Wohnungsbau ermöglichen. Die Vergabe von öffentlichen Grundstücken darf nicht mehr nach dem Höchstpreisprinzip erfolgen, sondern nach Konzept, vorrangig für den Bau von Sozial- beziehungsweise bezahlbaren Mietwohnungen. Die Konzeptvergabe sollte nicht mit einem Verkauf der Fläche einhergehen, sondern über das Erbbaurecht erfolgen.
Maßnahmen zum Bau bezahlbarer Wohnungen wirken jedoch erst langfristig. Die aktuellen Entwicklungen auf dem Mietmarkt erfordern aber sofortige Maßnahmen. Seit 2010 sind die Nettokaltmieten um 70 Prozent gestiegen, im Durchschnitt um 4,5 Prozent pro Jahr. Ohne staatliche Eingriffe ist diese Aufwärtsspirale nicht aufzuhalten. Basis und Referenz vieler mietrechtlicher Instrumente ist die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Absatz 2 BGB. Sie wird aktuell nur aus den Mieten gebildet, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Zudem wird nur freifinanzierter Wohnraum berücksichtigt. Dies spiegelt jedoch nur einen Ausschnitt des Wohnungsmarktes wider und verstärkt die Aufwärtsspirale. Deshalb sollten alle Mieten des Wohnungsmarktes, auch die des preisgebundenen Wohnraums, in die Ermittlung einbezogen werden.
Mietpreisbremse dringend entfristen
Denn auf dieses Instrument stützt sich auch die 2015 eingeführte Mietpreisbremse. Sie soll überzogene Forderungen bei der Wiedervermietung einer Wohnung verhindern und wurde endlich durch die Bundesregierung bis Ende 2029 verlängert. Das monatelange Hin und Her der Ampelregierung hätte fast dazu geführt, dass die Mietpreisbremse ausgelaufen wäre. Um dies zukünftig zu vermeiden, muss die Mietpreisbremse dringend entfristet werden. Denn sie ist ein zentrales Instrument, um Mieter/innen in angespannten Wohnungsmärkten vor überhöhten Mieten zu schützen.
Gerade beim Abschluss neuer Mietverträge sind sie der extrem angespannten Marktsituation besonders ausgesetzt. In Gebieten mit gültiger Mietpreisbremse darf bei einer Wiedervermietung als zulässige Miete höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent verlangt werden. Aber es gibt zahlreiche Ausnahmen, unter anderem für Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, für Wohnungen, die umfassend saniert wurden und solche, deren Mieten vorher bereits höher waren. Diese Ausnahmen sollten abgeschafft und das veraltete »Neubau«-Datum von 2014 aktualisiert werden.
Problematisch ist auch, dass Vermietende, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen, aktuell kaum Konsequenzen zu fürchten haben. Der Verstoß muss zukünftig mit einem empfindlichen Bußgeld belegt werden. Denn überhöhte Mieten sind ein Problem, wie der im Dezember veröffentlichte Mietenmonitor für Berlin und Ulm Ende 2025 gezeigt hat. Jede zweite Angebotsmiete in Berlin verstößt mutmaßlich gegen die Mietpreisbremse, jede dritte ist sogar Mietwucher. Eigentlich sollte bei letzterem § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes greifen. Vermieter/innen, die die herrschende Wohnungsknappheit ausnutzen, um Profite daraus zu schlagen und deutlich über die Mietpreisbremse hinausgehende Mieten verlangen, begehen eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße zu ahnden ist. Aber die Rechtsprechung fordert aktuell, dass Mieter/innen zunächst nachweisen müssen, dass Vermieter/innen eine Zwangslage ausnutzen, um die hohe Miete zu vereinbaren – was sich aber kaum nachweisen lässt. Das muss dringend geändert werden, indem das Ausnutzen der Zwangslage bereits aufgrund eines angespannten Wohnungsmarktes angenommen wird.
Auch weiteren Umgehungsmöglichkeiten der Mietpreisbremse wie Indexmieten, Möblierung oder Kurzzeitvermietung muss Einhalt geboten werden. Ihr Anteil an den inserierten Wohnungen hat stark zugenommen. Kurzzeitvermietungen sollten auf mindestens sechs Monate begrenzt und sogenannte Kettenverträge verboten werden. Auch möbliertes Wohnen nimmt stark zu: Jede dritte Wohnung in den fünf größten Städten wird mittlerweile möbliert angeboten und zwar deutlich teurer als vergleichbare nichtmöblierte Wohnungen. Der bisher intransparente Zuschlag für die Möblierung und die Anschaffungskosten sowie der Anschaffungszeitpunkt der Möbel müssen im Mietvertrag gesondert ausgewiesen werden, um die Einhaltung der Mietpreisbremse und die Angemessenheit des Möblierungszuschlags prüfen zu können.
Der Kündigungsschutz für Mieter/innen muss deutlich verbessert werden.
Und weil es unter den aktuellen Bedingungen extrem schwer ist, überhaupt eine bezahlbare Wohnung zu finden, muss der Kündigungsschutz für die Mieter/innen verbessert werden. Als Kündigungsgründe für Vermietende sollten nur Vertragsverletzungen der Mieter/innen und tatsächlicher Eigenbedarf in Betracht kommen. Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB sollten gestrichen werden. Eine Kündigung darf nur zulässig sein, wenn der Kündigungsgrund deutlich gewichtiger ist als das Interesse der Mietenden, die Wohnung zu behalten. Kündigungen aufgrund von Eigenbedarf sollten nur zulässig sein, wenn Vermietende oder Familienangehörige ersten Grades die Wohnung dauerhaft zu Wohnzwecken nutzen wollen. Ordentliche Kündigungen aufgrund von Mietschulden (Zahlungsverzug) sollten durch Nachzahlung der offenen Mieten innerhalb einer Schonfrist abgewendet werden können, so wie dies heute schon für die fristlose Kündigung gilt.
Damit sich alle Mieter/innen auch in Zukunft ihre Wohnung in den Städten leisten können, muss schnell und wirksam gehandelt werden. Wohnen muss – für die Breite der Gesellschaft – bezahlbar bleiben. Es reicht nicht, kurzfristige Engpässe zu beheben, vielmehr braucht es Strategien, die die Wohnkrise für die betroffenen Bürgerinnen und Bürger langfristig lösen.
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