Wien – Eldorado des bezahlbaren Wohnens Eine Neue Gründerzeit

Internationale Journalist:innen und Weltblätter schauen in der letzten Zeit immer häufiger staunend Richtung Österreich – und genauer, Richtung Wien. Die Financial Times feierte jüngst Wiens »100-jährige Wohnbau-Erfolgsstory«, das Magazin der New York Times widmete dem kommunalen Wohnbau in Wien eine riesige Coverstory, und Star-Journalist Matthew Yglesias fragte: »Was können wir wirklich von Wien lernen?« Dabei gab er gleich eine lapidare Antwort dazu: »Hauptsächlich, dass es gut ist, mehr zu bauen.« In nahezu allen Sektoren des Marktes bauten Wien und Österreich generell einfach mehr als vergleichbare Regionen in den USA.

Die plötzliche Faszination für das österreichische Modell und insbesondere von 100 Jahren sozialen Wohnbau im Roten Wien ist leicht erklärt: Überall gehen Immobilienpreise und Wohnkosten durch die Decke. In manchen Städten können sich Ärmere und die Mittelschicht kaum mehr zu leben leisten, was dann am Ende sogar die Reichen grämt: Spätestens dann, wenn es im Krankenhaus keine Pfleger:innen und in Schulen keine Lehrer:innen mehr gibt. Eine Stadt, die sich die Armen und die Mittelschichten nicht mehr leisten kann, wird auch für die Reichen unbequem. Auch deshalb geben sich mittlerweile die Delegationen in Wien die Klinke in die Hand, die von diesem Modell lernen wollen.

Gerade die Komplexität des Modells macht seine Stärke aus.

Ist Österreich, ist Wien ein »Best Practice«-Beispiel für sozialen Wohnbau? Die Antwort lautet: ja – aber nur, wenn man versteht, dass dieses Modell kein einzelnes Instrument ist, sondern ein fein austariertes Zusammenspiel verschiedener Elemente. Und gerade diese Komplexität macht seine Stärke aus. Im Zentrum stehen zwei tragende Säulen: die Wohnbauförderung und die Wohnungsgemeinnützigkeit, beides übrigens eine eigenartige Mischung aus Bundesangelegenheit und recht freizügig-heterogenem Ländervollzug. Die Wohnbauförderung speist sich in Österreich zu einem erheblichen Teil aus zweckgebundenen Mitteln, die über Lohnnebenkosten aufgebracht werden – Arbeitnehmer- und Arbeitgeberanteile von jeweils 0,5 Prozent. Ergänzt durch weitere, mittlerweile jedoch reduzierte Mittel ergibt sich ein jährliches Fördervolumen von rund 1,9 Milliarden Euro. Dieses Geld ist nicht bloß ein Subventionstopf, sondern an Bedingungen geknüpft: Wer gefördert baut, muss bestimmte Auflagen erfüllen, etwa hinsichtlich Mietpreisgestaltung, Bauqualität oder sozialer Durchmischung. Die konkrete Ausgestaltung variiert zwischen den Bundesländern, das Grundprinzip ist: Öffentlich mobilisierte Mittel werden in dauerhaft leistbaren Wohnraum übersetzt.

Wohnungsgemeinnützigkeit

Die zweite Säule – und vielleicht die eigentliche Besonderheit des österreichischen Modells – ist die Wohnungsgemeinnützigkeit. Am bekanntesten sind die Wohnbaugenossenschaften. Das Regelwerk umfasst eine Reihe von Bestimmungen, die in ihrer Summe eine bemerkenswerte Steuerungswirkung entfalten: steuerliche Privilegierungen, insbesondere durch die Befreiung von der Körperschaftsteuer; stark begrenzte Gewinnausschüttungen; eine verpflichtende Reinvestition aller Überschüsse; sowie ein gesetzliches »Verlustverbot«, das sicherstellt, dass Wohnungen nicht unter, aber eben auch nur knapp über der Kostendeckung vermietet werden.

Ein paar Facts and Figures: Der gemeinnützige Sektor verwaltet in ganz Österreich über 970.000 Wohnungen, davon 640.000 eigene Mietwohnungen. In der Traditionslinie des »Roten Wien« der Zwischenkriegszeit ist die Sache in Wien noch einmal deutlich eindrucksvoller: Rund die Hälfte der Wohnungen sind dem freien Wohnungsmarkt entzogen.

Von den 900.000 Wohnungen in Wien sind 200.000 Gemeindebau, also kommunaler Wohnungsbesitz im Eigentum der Stadt, und rund 200.000 weitere sind von gemeinnützigen Genossenschaften errichtet, also auch sozialer Wohnungsmarkt. Wien ist in den vergangenen 15 Jahren um 300.000 Einwohner gewachsen. Pro Jahrzehnt werden 200.000 neue Wohnungen gebaut. Das heißt: Die größte Stadt des Landes wächst in kurzer Zeit um die Einwohnerzahl der zweitgrößten Stadt des Landes. Überall anders würde das zu fataler Wohnungsnot führen. Wien hat das aber einigermaßen gut geschaukelt.

Der gemeinnützige Sektor ist keine Randerscheinung, sondern strukturbestimmend.

»Dieses System ist ein globales Best-Practice-Beispiel, aber nur im Zusammenspiel von Wohnbauförderung und Gemeinnützigkeit«, betont Wolfgang Amann, Experte am Institut Immobilien, Bauen und Wohnen und Lehrbeauftragter an verschiedenen Universitäten. Entscheidend ist also nicht ein einzelnes Instrument, sondern die Kombination. »Wenn Geld da ist, dann kombiniert es sich«, formuliert es Andreas Sommer, früherer zuständiger Abteilungsleiter im Wirtschaftsministerium. Die Effekte dieses Systems sind vielfältig. Zunächst einmal handelt es sich beim gemeinnützigen Sektor um einen erheblichen Teil des Wohnungsmarktes. Damit ist dieser Sektor nicht Randerscheinung, sondern strukturbestimmend. Und er wirkt in mehrfacher Hinsicht.

Erstens fungiert der gemeinnützige Wohnbau als ökonomischer Stabilisator. »Gemeinnützige Bauträger müssen immer bauen«, erklärt Amann. Sie sind zu kontinuierlicher Bautätigkeit verpflichtet. Dadurch wirken sie wie eine »Konjunkturlokomotive«, die auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten die Bauwirtschaft stabilisiert. Der gemeinnützige Wohnbau wird so zu einem »Schock-Absorber«, zu einem »automatischen Stabilisator«, der »Kontinuität schafft«.

»Rund 80 Prozent der Bevölkerung haben zumindest theoretisch Anspruch auf geförderten Wohnraum.«

Zweitens entfaltet das System klare sozialpolitische Effekte. Gemeinnützige Bauträger können Wohnungen im Schnitt um rund 25 Prozent günstiger anbieten als private Anbieter. Das liegt nicht zuletzt an den strukturellen Vorgaben: begrenzte Renditen, Reinvestitionspflichten und die Orientierung an Kostendeckung statt Gewinnmaximierung. Gleichzeitig ist der Zugang zu diesem Segment breit: Rund 80 Prozent der Bevölkerung haben zumindest theoretisch Anspruch auf geförderten Wohnraum. Das führt zu einem entscheidenden Effekt: Der gemeinnützige Sektor setzt einen Referenzrahmen für Mietpreise insgesamt.

Die Konsequenz ist ein spürbarer Spill-Over-Effekt auf den gesamten Wohnungsmarkt. Oder, einfacher formuliert: Wer – mit etwas Geduld und organisatorischem Aufwand – Zugang zu einer Wohnung um 800 Euro hat, wird nicht bereit sein, für eine vergleichbare Wohnung 1.300 Euro zu bezahlen. Der gemeinnützige Wohnbau diszipliniert so indirekt auch den privaten Markt.

Institutionell abgesicherte Form sozial regulierter Ökonomie

Insgesamt handelt es sich um ein Modell des Wirtschaftens »zwischen Staat und Markt«, wie Andreas Sommer formuliert. Auch Michael Gehbauer, Geschäftsführer der wbv, der Wohnbauvereinigung der Gewerkschaft GPA, beschreibt den Sektor als »zwischen Markt und Nicht-Markt« angesiedelt – als »alternatives Wirtschaften«, als »dritten Sektor«. Der gemeinnützige Wohnbau ist weder reine Staatswirtschaft noch freier Markt, sondern eine institutionell abgesicherte Form sozial regulierter Ökonomie. Diese Hybridität verbindet die Effizienzvorteile marktwirtschaftlicher Organisation mit der sozialen Zielsetzung öffentlicher Politik.

Ein weiterer, oft unterschätzter Punkt ist die kulturelle und politische Einbettung dieses Systems. Der soziale Wohnbau ist in Wien kein Nischenprojekt, sondern Teil eines breiten gesellschaftlichen Konsenses. Über Jahrzehnte hinweg wurde er nicht als Notlösung für die Ärmsten verstanden, sondern als In­frastruktur für die breite Bevölkerung. Das erklärt auch, warum rund 80 Prozent der Menschen prinzipiell Zugang zu diesem Segment haben. Diese Universalität ist entscheidend: Sie verhindert Stigmatisierung und sichert politische Mehrheiten für den Erhalt und Ausbau des Systems. Zugleich hat sich ein institutio­nelles Gedächtnis herausgebildet. Die gemeinnützigen Bauträger verfügen über jahrzehntelange Erfahrung, über eingespielte Planungsprozesse, über Wissen im Umgang mit Kosten, Qualität und sozialer Durchmischung. Es entsteht eine Art lernendes System.

»Auch dieses System ist nicht vollständig von den Dynamiken des Marktes entkoppelt.«

Allerdings ist auch dieses System nicht vollständig von den Dynamiken des Marktes entkoppelt. Steigende Bodenpreise stellen ein zentrales Problem dar. Wenn Grundstücke immer teurer werden, steigen zwangsläufig auch die Gesamtkosten – und damit die Mieten (weshalb jetzt bei neuen Flächenwidmungen zwei Drittel sozialer Wohnbau Pflicht sind. Damit soll der Profit privater Konzerne und damit der Preisauftrieb begrenzt werden). Ähnliches gilt für Baukosten und Zinsen: Wenn Materialpreise oder Finanzierungskosten steigen, geraten selbst gut regulierte Systeme unter Druck.

Dazu kommt eine österreichische Spezifität: die Mieten sind grosso modo an die Inflationsrate gekoppelt gewesen (erst 2025 hat die neue Bundesregierung diesen Automatismus abgeschwächt). Dadurch kam auch in Wien das System in den letzten Jahren unter Stress. Selbst für Bestandsmieter hat sich durch die Hochinflationsjahre ihre Miete um rund 30 Prozent erhöht – und die wird natürlich nie wieder sinken. Steigende Zinsen und Baukosten haben auch die Bautätigkeit der Gemeinnützigen gehemmt, die des privaten Wohnungsmarktes kam faktisch vollends zum Erliegen. Damit wird weniger gebaut, als in der wachsenden Stadt nötig wäre. Paradiesische Zustände herrschen auch am Wiener Wohnungsmarkt nicht.

»Kein statischer Idealzustand, sondern ein permanenter Balanceakt.«

Das Wiener Modell ist kein statischer Idealzustand, sondern ein permanenter Balanceakt. Es muss laufend politisch gestützt, angepasst und weiterentwickelt werden. Gerade in Phasen stei­gender Kosten zeigt sich, wie wichtig eine aktive Bodenpolitik, langfristige Finanzierungsinstrumente und klare regulatorische Leitplanken sind. Ohne diese droht auch ein gut funktionierendes System schleichend zu erodieren. Und doch bleibt die zentrale Erkenntnis: Wien zeigt, dass Wohnungspolitik funktionieren kann – wenn sie langfristig angelegt ist, institutionell abgesichert wird und auf ein Zusammenspiel verschiedener Instrumente setzt. Das Modell beruht nicht auf spektakulären Einzelmaßnahmen, sondern auf einem dichten Geflecht aus Regeln, Anreizen und Institutionen. In einer Zeit, in der vielerorts wieder über radikale Eingriffe oder völlige Deregulierung gestritten wird, wirkt dieser Ansatz fast unspektakulär. Der Wohnungsmarkt ist kein Naturereignis. Man kann ihn formen. Und Wien hat vorgemacht, wie das geht.