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© Markus Spiske/Unsplash

Wohnungsvergesellschaftung als Option – das Beispiel Berlin Heimstatt oder Finanzprodukt?

In den vergangenen zehn Jahren haben sich die Berliner Angebotsmieten verdoppelt. Laut Forsa-Umfrage fürchtet jeder zweite Berliner Mieter, sich in den kommenden Jahren die eigene Wohnung nicht mehr leisten zu können. Das Volksbegehren zur Vergesellschaftung großer Immobilienkonzerne wird von rund der Hälfte der Berliner begrüßt. Nahezu jeder Berliner hat eine der Geschichten zu erzählen, die hinter diesen Zahlen stehen: von der alleinerziehenden Arbeitskollegin, die sich nach der Mieterhöhung die Wohnung nicht mehr leisten kann und ihrem Kind nun erklären muss, warum es den Vater nach dem Umzug nun noch seltener sehen kann; von der lauten und staubigen Dauerbaustelle im Haus, mit der die betagte Nachbarin aus ihrem jahrzehntealten Mietverhältnis herausgeekelt werden soll; von der stummen Wut, wenn nach der Mieterhöhung vom Lohn, der Rente oder dem BAföG kaum noch etwas übrigbleibt; von der Angst vor dem Weg zum Briefkasten, der mit Formschreiben zu Eigentümerwechsel und Modernisierungsmaßnahmen den Verlust der Wohnung und die Verdrängung aus dem Kiez ankündigt.

Verdrängung hat sich in Berlin zum Massenphänomen entwickelt. Eine Studie der Humboldt-Universität stellte fest, dass ein Viertel aller Umzüge innerhalb des Stadtgebiets unfreiwillig erfolgt. Besonders betroffen von der Verdrängung sind Alleinerziehende, Geringverdiener und Ältere. Für die Betroffenen sind die Folgen der Verdrängung ernst. Nicht nur wird der Weg zum Arbeitsplatz weiter und die neue Miete oft höher sein. Auch wird Verdrängung als Verlust sozialer Nahbeziehungen erlebt. Nachbarn, Freunde und Verwandte, die sonst in ebenso unscheinbaren wie unverzichtbaren Akten alltäglicher Solidarität bei der Bewältigung des Lebens mithelfen, fallen weg. Dabei sind es gerade diejenigen unter uns, die mit geringen Einkommen auskommen müssen, die auf die nahräumlich organisierte gegenseitige Hilfe des Kiezlebens besonders angewiesen sind. Jedoch reißt die Verwandlung der innerstädtischen Wohnlagen in hochpreisige Wohlstandszonen immer größere Löcher in dieses soziale Gewebe der Stadt.

Verdrängung ist keine natürliche Begleiterscheinung städtischen Wandels, sondern eine Folge immobilienwirtschaftlicher Entscheidungen. Immobilieninvestoren verstehen die Differenz zwischen Bestands- und Marktmieten nicht etwa als den gewünschten Effekt gesetzlichen Mieterschutzes, sondern als eine Ertragslücke, die es mit allen Mitteln zu schließen gilt. Konkret bedeutet das: Investoren erwerben gleich block- und siedlungsweise Bestandswohnungen, in denen Mieter mit einem bislang erschwinglichen Mietzins wohnen. Jedoch sind die kreditfinanzierten Kaufpreise durch die bestehenden Mieteinnahmen nicht zu rechtfertigen. Über Werthebel wie die Modernisierungsumlage werden die Mieten dann erhöht, um Kaufpreis nebst Kreditzins sowie Rendite zu erwirtschaften. Die Mieter müssen entweder immer größere Anteile ihres Einkommens für die Miete aufbringen oder sehen sich zum Auszug gezwungen und werden dadurch gegen zahlungskräftigere Neumieter ausgewechselt.

Für Immobilienkonzerne wie Deutsche Wohnen und Vonovia lohnt sich das Geschäft mit der Verdrängung. Sie zahlen milliardenschwere Dividenden an ihre Aktionäre und Millionengehälter an ihre Vorstände. Dabei sind diese Konzerne erst seit rund zwei Jahrzehnten am Markt. Ihr schnelles Wachstum haben sie vor allem der Privatisierung von öffentlichen Wohnungsgesellschaften sowie der gestiegenen Attraktivität deutscher Wohnimmobilien als Anlageklasse für global mobiles Kapital zu verdanken. Mit der Abschaffung der Wohngemeinnützigkeit unter der Regierung Helmut Kohls im Jahr 1989 durften vormals sozialorientierte Wohnungsgesellschaften nach Wettbewerbsprinzipien geführt werden. Zugleich befanden sich viele dieser Gesellschaften in der öffentlichen Hand, die sie ab den späten 90er Jahren zur Haushaltskonsolidierung an Private Equity und Hedgefonds verkaufte. Innerhalb weniger Jahre privatisierten die Länder und Kommunen mehr als eine halbe Million Wohnungen. Für Berlin besonders bedeutsam war 2004 die Privatisierung der städtischen GSW, bei der 66.700 Wohnungen an den Fonds Cerberus, unterstützt von der Bank Goldman Sachs, verkauft wurden und schließlich an die Deutsche Wohnen übergingen. Nach der Privatisierung stiegen die Mieten im GSW-Portfolio im Vergleich zum Berliner Gesamtmarkt besonders stark an.

Mit der Finanzkrise von 2008 schlug die Stunde börsennotierter Immobilienkonzerne. Die globalen Kapitalmärkte entdeckten deutsche Wohnimmobilien als eine stabile Anlageklasse mit attraktiver Verzinsung, die sich wegen der Niedrigzinspolitik der Zentralbanken als lukrative Alternative zu Staatsanleihen anbot. Börsennotierte Konzerne wie Deutsche Wohnen & Co. offerieren mittels ihrer Aktien eine Investition in den gefragten deutschen Immobilienmarkt. Institutionelle Investoren wie Blackrock, Massachusetts Financial Services sowie niederländische und norwegische Staatsfonds profitieren dadurch vom Mietenwahnsinn hierzulande. Der deutsche Staat gesteht den Börsenkonzernen eine enorme Marktmacht zu: Allein in Berlin hat die Deutsche Wohnen ein Portfolio von mehr als 110.000 Wohnungen angehäuft; der nächstgrößte Vermieter im Bundesland, Vonovia, besitzt über 40.000 Wohnungen. Gegenüber der deutschen Öffentlichkeit spricht der Vorstandsvorsitzende der Deutsche Wohnen, Michael Zahn, gerne von den noch relativ moderaten Durchschnittsmieten im Bestand. Dabei verschweigt er die englischsprachigen Roadshows an den internationalen Finanzplätzen, bei denen sein Unternehmen den institutionellen Investoren Mietsteigerungspotenziale von mehr als 30 % verspricht. Das an den globalen Kapitalmärkten orientierte Geschäftsmodell der Immobilienkonzerne führt zwangsläufig zu höheren Mieten und Verdrängungseffekten in Berlin und weiteren deutschen Städten.

Vergesellschaftung schützt vor Verdrängung

Jedoch provoziert die Kapitalkonzentration auf dem Berliner Wohnungsmarkt nun eine politische Reaktion, von der nur überrascht sein kann, wer den Markt vornehmlich anhand von Excel-Tabellen anstatt durch Gespräche mit Mietern verfolgt hat. Investoren und Immobilienmanager begreifen Mietshäuser als austauschbare Anlageobjekte, deren Ertragsströme es zu optimieren gilt. Dabei mag in Vergessenheit geraten sein, dass diese Erträge von Mietern erbracht werden. Mieter begreifen ihre Wohnungen jedoch zuerst als ein Zuhause, das eben nicht beliebig austauschbar ist, sondern durch seine Einbettung in eine Vielzahl bedeutsamer Nahbeziehungen erst zur Heimstatt wird. Die Mieter beginnen sich nun mit ihren Nachbarn zu organisieren, weil sie gemeinsam fürchten müssen, aus ihrem Zuhause verdrängt zu werden. Dabei können sie sich auf die verbindende Kraft der geteilten Erfahrung stützen.

Weil sich die Wohnungskonzerne gleich siedlungsweise in die Städte eingekauft haben, teilen nun Tausende Mieter die gleiche Erfahrung, sich am falschen Ende der Werthebel desselben Vermieters wiederzufinden. Dabei ist der Weg zum Nachbarn kurz, um sich über diese Erfahrung auszutauschen. Auf dieser Grundlage bildet sich eine neue Solidarität zwischen den Mietern Berlins: In den letzten Jahren gründeten sich dutzende Initiativen, die Foren für den Austausch über Ängste vor Verdrängung und Kränkung durch das Geschäftsgebaren der Konzerne bieten, aus denen ein Bewusstsein von gemeinsamer Betroffenheit und der Notwendigkeit kollektiven Handelns erwächst. Wo sich Mieter zuvor vereinzelt einem Eigentümer gegenübersahen und Missständen durch den individuellen Rechtsweg abhelfen mussten, schließen sie sich nun zusammen und stellen mit der Vergesellschaftung der Immobilienkonzerne eine politische Forderung, die an das Eigentum selbst rührt.

Die Forderung nach der Vergesellschaftung der Immobilienkonzerne packt das Problem der Verdrängung an der Wurzel. Denn mit der Enteignung ihrer Berliner Portfolios wird den Immobilienkonzernen die Grundlage dafür entzogen, den Stadtraum Berlins weiterhin zugunsten ihrer Anteilseigner in Arm und Reich zu spalten. Auch ist die Forderung angemessen, denn keiner der bislang vorgebrachten Alternativvorschläge kann glaubhaft machen, langfristig den bezahlbaren Wohnraum im Innenstadtbereich zu sichern. Zwar mag der nun angekündigte fünfjährige Mietendeckel der rot-rot-grünen Koalition eine Zeit lang dafür sorgen, dass der Topf nicht überkocht. Ein staatlicher Deckel nimmt jedoch nicht den privatisierten Topf von der Herdhitze des Marktes. Die freiwilligen Selbstverpflichtungen, die die Deutsche Wohnen und Vonovia erst infolge kritischer Berichterstattung hastig vorschlugen, sind angesichts des notwendig auf Mietsteigerungen abstellenden Geschäftsmodells der Konzerne schlicht unglaubwürdig. Das Baukindergeld des Bundes ist ein Geschenk an Besserverdienende; das Mietergeld der Berliner CDU belohnt die Spekulation auf steigende Mieten. Bleibt schließlich der von allen Parteien gepriesene Neubau. Es stimmt: Vergesellschaftung schafft keine zusätzliche Wohnung. Angesichts einer wachsenden Stadt müssen selbstverständlich mehr bezahlbare Wohnungen gebaut werden (wobei sich der private Wohnungsbau überwiegend auf das gehobene Segment beschränkt). Allerdings schützt der Bau zusätzlicher Wohnungen keinen einzigen Mieter vor dem Verlust seiner Wohnung und der Verdrängung aus seinem Kiez. Denn das Geschäftsmodell der Immobilienkonzerne beruht auf der Umwandlung von bislang bezahlbarem innerstädtischem Wohnraum in ein ertragsoptimiertes Anlageobjekt für die globalen Finanzmärkte. Daran ändert auch eine zusätzliche Neubauwohnung am Stadtrand nichts. In einer solidarischen Stadt hat dieses Geschäftsmodell keinen Platz. Stattdessen schlägt der Volksentscheid zur Vergesellschaftung von Immobilienkonzernen eine grundsätzliche Richtungsumkehr vor: weg von der renditegetriebenen Verdrängung und hin zu einer gemeinwirtschaftlichen Versorgung mit Wohnraum, die durch ihre Verlässlichkeit die Wohnung als Zuhause und den Kiez als Ort des sozialen Zusammenhalts sichert.

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